北京生命科学研究所，北京生命科学研究所属于中科院吗
2020年以来，生命科学行业进入高速扩张期，北京市生命科学产业园需求爆发，引起投资人广泛关注，然而标准以上的生命科学园区标的有限、机会稀缺。在本文中，睿见观察小组将从商业地产角度，分析北京生命科学产业园市场版图。
全文关键数据：
1. 生命科学行业为国家“十四五”核心战略新兴产业。北京规划在2025年实现营收1万亿元，即在未来的三年间至少翻四倍。
2. 北京市医药生产企业在疫情后注册量猛增，2020年7月至今，全市新增注册259家，占总量的97%。
3. 据睿见观察小组统计，生命科学企业的不动产需求67%集中于产业园，增长态势强劲。
4. 北京生命科学产业园格局以中关村“一区十六园”为核心，其中大兴生物医药产业基地规模最大、发展最成熟，且即将在2022年扩容9.1平方公里，打造“中国药谷”。
5. 社会资本和投资机构对于生命科学产业园区类物业兴趣高涨，但可供投资标的相对稀缺；近期出台的城市更新政策提供部分项目转型改造机会，但限制较严格。
行业强势拓张：2025年目标营收1万亿元
2022年，在A股一百多家市值超千亿的企业中，生命科学企业占比稳居第三，仅次于金融与白酒板块。如果看科创板，三年前中国仅15家生命科学企业登陆，而现在这一数值将突破100，总市值高达8万多亿元。同时，2021年北京证券交易所成立后首批上市的81家企业中，有10家生命科学领域的“专精特新”，显现出该行业在我国战略新兴产业中的核心地位。正如仲量联行研究部2020年《领航“后疫情时代”——解构北京办公楼市场》白皮书所预测：“随着疫情防控趋于常态化，人们在疫情高峰期所培养的‘把健康和安全摆在首位’的行为模式将延续，为医疗健康行业注入发展动能，对健康服务、医疗用品及设备的需求将长期高企。”疫情推动生命科学行业获得增长契机和长期机遇，创新药与疫苗研发等抗疫重任推动药企持续发力。
聚焦北京，医药中小型初创公司在2020年新冠疫情爆发后集中注册成立，药品生产经营企业数量激增。自2020年7月至今，全市药品生产企业新增259家，而在此之前注册的企业仅有7家。分区域看，四分之一的药厂聚集在大兴区，这得益于优渥的政策扶植及大兴生物医药基地高达13.4平方公里的承载量。伴随行业周期从导入期进入成长期，这些企业内部产品、资本、收益具备加速增长潜力，也将为大兴区带来全市最为集中、最为成熟的生命科学园区不动产布局和扩张需求。
从政策角度分析，未来北京市生命科学行业发展将随政策利好不断推进。根据《北京市“十四五”时期高精尖产业发展规划》，至2025年医药健康产业目标实现营业收入1万亿元，相比2021年的2200亿营收总额，市场规模还需翻四倍有余。昌平、大兴等行政区及北京经开区释放一系列政策红利，有重大项目落地或取得核心技术突破等举措可获得减税、租金补贴或（及）资金奖励，最高可达3亿元。这将引导北京生命科学项目加速落地并持续专精研发，新生企业与行业龙头共同精进，达成2025年目标。
不动产布局偏好：产业园区面积比例高达67%
2019年发布的全国百大生命科学企业中有31家位于北京，与北交所第一批上市的专精特新医药企业共同构成北京生命科学行业领军企业。由于企业需要大面积的生产、研发和实验场所，其不动产相关需求集中在有车间和研发实验室等相关配套设施的产业园区。随着企业规模发展，行业龙头企业逐步剥离总部办公、销售等前台职能，入驻优质办公楼，提高品牌形象、增加商务便捷性，这也反之体现了其承租能力的提升。
睿见观察小组对在京生命科学领军企业进行了统计调研，发现了他们的不动产选择以产业园区为主（占总面积67%）、办公楼宇为辅（33%）。他们入驻的办公楼包括了8处总部型办公场所和7处销售、客户服务等前端职能的办公场所，集中于商务办公氛围成熟的CBD、东二环、第三使馆区等区域。进驻的办公楼宇以国寿金融中心、华贸大厦等高品质甲级办公楼为代表，满足了生命科学领军企业的高端商务需求。
此外，上述企业在产业园落址分布30余处，分散在亦庄、海淀及大兴等主流生命科学基地。从物业分布面积占比得出，生命科学领军企业对产业园需求远高于办公楼，其不动产用途以大规模的研发与生产为主。产业园区的租赁与运维成本更低，行业集群效应与政策扶持力度更大，利于进行科研生产与资源整合。伴随目前企业生产经营规模的逐步扩张，未来生命科学园区需求仍有广阔增长空间。
睿见观察小组观点：
北京市生命科学行业在疫情后掀起增速发展浪潮，需求上涨催生更多生命科学产业园区机遇。相较综合产业园区，生命科学园对研发实验室、洁净车间、恒温冷藏库房等硬件条件与园区品质都有着独特要求。物业持有者与投资人应具有前瞻眼光，审时度势地聚焦升级基础设施、落实引入对入园企业有利的政策扶植，吸纳市场优质需求。
园区格局：中关村“一区十六园”占据核心地位
北京生命科学行业增长势能巨大，催生强劲不动产需求，但市场中达到标准以上的、专业的生命科学产业园的供应量非常有限，需要具备以下条件：
- 符合市级和区域规划要求，土地性质为工业用地和科研用地；
- 完成生命科学制造业相关环评¹审批通过，达到环境质量、碳减排及资源利用等相关标准；
- 被国家、市级及当地政府授牌或获得政策扶持；
- 入园企业以生命科学为主导产业；
- 具备重点企业及科研机构的孵化、创新、研发、生产条件。
[1]环境影响评价简称环评，是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法与制度。
受政策规划引导，生命科学园区主要布局在北部的昌平区、海淀区及南部的大兴区和经开区。北京市场符合上述定义的生命科学产业园区体量有限，优质项目和基地大多由国营资本开发运营。北京市生命科学园发展格局已经形成以中关村示范区“一区十六园”中五大生命产业园为核心，其成熟的需求集中度与政策资源吸引着社会资本进一步参与投入，在周边地块注资开发新项目，这些项目也大多受生命科学相关政策红利覆盖。
中关村“一区十六园”中的五个生命科学园及生命科学基地，占据了市场的核心地位，因为：
- 国营园区聚集政策资源、入园扶植政策力度大，鼓励研发及重大项目落地；
- 各园区错位互补、差异化定位，促使更多同赛道企业有效聚集，形成上下游企业良好规模协作环境；
- 落成时间基本较早，规模以上²入驻企业积累较多，工业产值贡献显著（其中大兴生物医药基地在2021年实现园区工业产值1466.5亿元，成为千亿级园区），形成了对人才与资本的虹吸效应。
[2] 国家统计局：规模以上工业的统计范围为年主营业务收入2,000万元及以上的工业企业。
因此，此类园区吸引了大量高精尖生命科学企业集中入驻。为创造更好的孵化条件与承载力，2022年大兴生物医药基地计划进一步扩容。
生命科学产业园投资热度高涨：城市更新或提供机会窗口
2022年，大兴生物医药基地计划大幅扩容9.1平方公里规划面积，打造“中国药谷”。现已有“药谷一号”、“爱生科技园”等十多个项目处于筹备期，总规划建筑面积达数十万平方米，其余大部分为药企自建项目。同时，在大兴国际机场片区，也有政府引导开发的三个新项目，坐落于大兴国际机场综合保税区与临空经济区（大兴）榆垡片区，总建面规划22.9万平方米。大兴临空经济区将成为北京下一个生命科学产业热点区域，在区位上可与大兴生物医药基地达成资源互通，整体兴盛。
虽然大面积增量或可为市场提供参与契机，但未来供应仍将以政府背景下的资金方和开发单位为主，辅以药企拿地自建自用型项目，社会资本参与比例相对较小。
2018年1月，北京出台《关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》，规定产业园区开发企业可以向入园企业出租土地和房屋，但不得转让、销售或出售股权；入园
企业土地租赁最长不得超过15年，出让年限最长为20年；入园企业严禁以任何形式将出让或出租的土地及房屋进行转让、销售、出租，严禁变相进行房地产开发等。由此可见，北京市政府鼓励终端使用企业的自用型药厂项目摘地，但不允许出租经营、变相获取地产投资相关收入，不提倡商业化行为，以此保障土地资源为药企等高精尖产业的孵化培育专用，“严防投机炒卖房屋和土地”。
尽管政府对一手土地控制较严，但二手项目改造机会仍然存在——2020年3月，北京市经开区发布《北京经济技术开发区关于城市更新产业升级的若干措施(试行)》政策，鼓励工业项目向园区转型，允许建成时间不少于6年、面积不小于2,000平方米的工业项目转型为产业园区。据悉，首批经开区城市更新项目已获批并完成转型升级，某生命科学园即为成功案例之一，该项目方自2019年通过法拍取得地块后，借助城市更新政策将这块长期空置的土地打造为以医疗器械和创新药研发为主导的生命科学园区，预计2025年达产后实现纳税超过4亿元。虽然该政策为园区开发企业和投资机构对老旧项目进行改造升值提供了机会窗口，但据了解，相关政策审批要求很高、限制较为严格。
随着生命科学产业能级持续跃升，上海等全国主要城市的生命科学产业园区投资热度高涨，投资人也积极寻求在京布局。由于北京上述政策限制和供应特征，在京投资生命科学园区的模式主要包括以下三种：
- 收购由社会资本开发或已完成改造的标准以上生命科学园区，此类项目发展处于上行红利期，业主出售意愿较低，市场中有少量在售项目，机会较为稀缺。
- 通过城市更新政策进行老旧存量工业厂房改造，改建生命科学产业园区。但此类改建项目政策核准要求严格，且改造周期较长、资金需求较大，更适合成熟的大型开发商或投资机构尝试。
- 大兴区域管委会支持投资人与资本不足的药企合作开发建设新地块项目，由于落地项目大部分为自用属性，留给市场化租赁的面积较少，升值和利润空间或较为有限。
睿见观察小组观点：
生命科学产业园在行业加速上行的周期中呈现增长契机，未来新供应将集中在大兴扩容面积。市场供应在由国资主导的情况下仍然具备社会资本参与条件，标准以上的可售生命科学产业园区物业投资前景看好，城市更新带来的项目改造机会成为投资人的另一切入点，但需面临标的稀缺与政策合规要求等挑战。
结语
生命科学行业规模不断扩大为生命科学产业园带来稳定的增量需求。面对新需求与新供应版图，我们对未来市场供需发展的驱动因素预测如下：
- 中小型药企、药厂发展到一定规模将遵循龙头企业布局规律，进行不动产使用的结构性调整，将剥离总部与前端部门职能迁至市中心的优质甲级办公楼宇，形成产业聚集效应；同时更精于专业化生产、扩大研发投入，催生新增租赁需求向产业园区回流，承租选择也将集中在落地政策较优区位。
- 生命科学产业园区的开发企业和持有者将获得资产升值红利，业主转型改造及园区内硬件设施升级动力较强，产生项目创新改造、物业质量提升等行为将持续吸引市场优质需求。
- 投资者可选择的标的稀缺，近期城市更新政策将释放一定项目改造可行性；同时，部分生命科学企业资金量有限，选择与地产开发商共建摘地，或可为房地产开发企业和投资机构带来一定机会窗口。
北京生命科学研究所(北京生命科学研究所属于中科院吗)
